Du planst den Kauf oder Bau deiner Immobilie und fragst dich, ob ein Bausparvertrag dabei sinnvoll ist? Die Kombination aus klassischer Baufinanzierung und Bausparvertrag kann dir echte Vorteile bringen – vor allem wenn es um Zinssicherheit, flexible Anschlussfinanzierung oder staatliche Förderung geht. Doch nicht jede Kombination macht für jeden Sinn. In diesem Beitrag erfährst du, wann sich die Verbindung lohnt, welche Modelle es gibt und worauf du achten solltest.
💡 Baufinanzierung + Bausparvertrag – Das solltest du auf dem Schirm haben
- Zinssicherheit für später: Du sicherst dir heute schon den Zinssatz für deine Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren.
- Staatliche Förderung nutzen: Mit Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage kannst du beim Bausparen zusätzlich profitieren.
- Flexibilität bei Sondertilgungen: Bausparguthaben lässt sich oft zur Ablösung oder Modernisierung einsetzen.
Warum sollte ich überhaupt Baufinanzierung und Bausparvertrag kombinieren?
Die Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag ist kein Standard, aber für viele Käufer und Bauherren ein cleverer Schachzug. Der Grund: Du schließt heute einen Bausparvertrag ab, der dir später – nach Ablauf der Zinsbindung deines Darlehens – eine günstige Anschlussfinanzierung sichert. In Zeiten steigender Zinsen kann das bares Geld sparen.
Aber auch unabhängig von der Anschlussfinanzierung gibt es Gründe für die Kombination: Du kannst das angesparte Guthaben zur Sondertilgung nutzen, Modernisierungen finanzieren oder dir einfach ein Polster aufbauen, das du flexibel einsetzt. Besonders attraktiv wird das Ganze, wenn du staatliche Zulagen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage mitnimmst.
Natürlich ist nicht jede Kombination sinnvoll. Entscheidend sind deine persönliche Situation, die Höhe der Bausparsumme, die aktuellen Zinsen und deine langfristige Planung. Wer sich unsicher ist, sollte sich individuell beraten lassen – denn eine falsch gewählte Kombination kann auch Nachteile mit sich bringen.
Welche Kombinationsmodelle gibt es bei Baufinanzierung und Bausparvertrag?
Es gibt verschiedene Wege, wie du Baufinanzierung und Bausparvertrag miteinander verbinden kannst. Die drei gängigsten Modelle sind das Konstantdarlehen, die Vorfinanzierung mit Bausparvertrag und die parallele Ansparung.
Beim Konstantdarlehen – auch Bauspar-Kombikredit genannt – nimmst du ein Darlehen auf, zahlst aber nur die Zinsen (keine Tilgung). Gleichzeitig besparst du einen Bausparvertrag. Ist dieser zuteilungsreif, löst du das Vorausdarlehen mit dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen ab. Dieses Modell bietet dir eine gleichbleibende monatliche Belastung und Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.
Bei der Vorfinanzierung schließt du parallel zur Baufinanzierung einen Bausparvertrag ab, den du während der Zinsbindung besparst. Nach 10 oder 15 Jahren nutzt du das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen zur Anschlussfinanzierung. So sicherst du dir heute schon den Zinssatz für später – ideal, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest.
Die parallele Ansparung ist die einfachste Variante: Du nimmst eine klassische Baufinanzierung auf und sparst nebenbei in einen Bausparvertrag. Das Guthaben kannst du später für Sondertilgungen, Modernisierungen oder andere Zwecke nutzen. Diese Variante ist besonders flexibel, bietet aber keine automatische Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung.
Wann lohnt sich die Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag wirklich?
Die Kombination lohnt sich vor allem dann, wenn du Zinssicherheit für die Zukunft suchst. Angenommen, du finanzierst heute mit 3,5 % Zinsen und hast eine Zinsbindung von 10 Jahren. Niemand weiß, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sind. Schließt du jetzt schon einen Bausparvertrag ab, sicherst du dir den heutigen Bausparzins für deine Anschlussfinanzierung – egal, wie sich der Markt entwickelt.
Auch für jüngere Käufer oder Familien mit Kindern kann sich die Kombination lohnen, besonders wenn du Anspruch auf staatliche Förderungen hast. Die Wohnungsbauprämie gibt es bei einem zu versteuernden Einkommen bis 35.000 Euro (70.000 Euro bei Verheirateten). Die Arbeitnehmersparzulage kannst du nutzen, wenn dein Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen zahlt.
Weniger sinnvoll ist die Kombination, wenn du bereits sehr niedrige Zinsen hast und eine lange Zinsbindung (20 Jahre oder mehr) vereinbart hast. Dann brauchst du keine zusätzliche Absicherung. Auch wenn du flexibel bleiben möchtest und keine langfristige Bindung eingehen willst, kann ein reiner Banksparplan oder ein ETF-Sparplan die bessere Wahl sein.
Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag?
Nach Ablauf der Zinsbindung deiner Baufinanzierung steht die Anschlussfinanzierung an. Hier kommt der Bausparvertrag ins Spiel: Ist er zuteilungsreif, nutzt du das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen, um die Restschuld zu tilgen oder abzulösen.
Der Vorteil: Du kennst die Konditionen des Bauspardarlehens bereits heute. Während bei einer klassischen Anschlussfinanzierung die Zinsen vom aktuellen Marktniveau abhängen, steht der Bausparzins schon bei Vertragsabschluss fest. Das gibt dir Planungssicherheit und schützt dich vor Zinserhöhungen.
Allerdings musst du darauf achten, dass der Bausparvertrag rechtzeitig zuteilungsreif ist. Dafür ist eine Mindestansparung (meist 40 bis 50 % der Bausparsumme) nötig. Außerdem muss die Bewertungszahl stimmen – ein Wert, der sich aus Spardauer, Guthaben und Vertragssumme errechnet. Ist die Zuteilung noch nicht erfolgt, kannst du den Vertrag unter Umständen nicht nutzen oder musst auf eine Zwischenfinanzierung ausweichen.
Eine gute Planung ist also entscheidend. Viele Vermittler empfehlen, den Bausparvertrag ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung zuteilungsreif zu haben, um flexibel reagieren zu können.
Welche Kosten und Gebühren fallen bei der Kombination an?
Bei der Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag kommen zusätzliche Kosten auf dich zu. Die wichtigste ist die Abschlussgebühr des Bausparvertrags, die meist 1 bis 1,6 % der Bausparsumme beträgt. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro sind das zwischen 500 und 800 Euro – direkt zu Beginn.
Hinzu kommen die Darlehenszinsen für das Vorausdarlehen beim Konstantdarlehen. Diese liegen oft höher als bei klassischen Annuitätendarlehen, weil du nur Zinsen zahlst und nicht tilgst. Auch die Guthabenzinsen des Bausparvertrags sind in der Regel niedriger als bei anderen Sparformen wie Tagesgeld oder Festgeld.
Nicht zu vergessen: die Kontoführungsgebühren der Bausparkasse. Diese sind meist gering (wenige Euro pro Jahr), summieren sich aber über eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren.
Ob sich die Kombination trotz dieser Kosten lohnt, hängt von deiner individuellen Situation ab. Entscheidend sind die Höhe der Zinssicherung, die staatlichen Förderungen und deine langfristige Finanzplanung. Eine professionelle Beratung hilft dir, die Kosten realistisch einzuschätzen und mit den Vorteilen abzuwägen.
Welche staatlichen Förderungen kann ich bei der Kombination nutzen?
Die gute Nachricht: Beim Bausparen kannst du staatliche Förderungen mitnehmen, die deine Rendite verbessern. Die wichtigste ist die Wohnungsbauprämie. Sie beträgt 10 % auf deine jährlichen Einzahlungen, maximal 70 Euro pro Person (140 Euro für Verheiratete). Voraussetzung ist, dass dein zu versteuerndes Einkommen unter 35.000 Euro liegt (70.000 Euro bei gemeinsamer Veranlagung).
Wenn dein Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen (VL) zahlt, kannst du diese ebenfalls in den Bausparvertrag einzahlen und die Arbeitnehmersparzulage erhalten. Diese liegt bei 9 % auf maximal 470 Euro VL pro Jahr, also bis zu 43 Euro jährlich. Auch hier gibt es Einkommensgrenzen: 17.900 Euro für Singles, 35.800 Euro für Verheiratete.
Beide Förderungen sind an eine Sperrfrist von sieben Jahren gebunden. Das bedeutet: Du kannst das Geld erst nach Ablauf dieser Frist für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen – also zum Beispiel für die Tilgung deiner Baufinanzierung oder für Modernisierungsmaßnahmen.
Zusätzlich kannst du unter bestimmten Voraussetzungen auch Riester-Förderung über einen Riester-Bausparvertrag erhalten. Diese Variante lohnt sich besonders für Familien mit Kindern, da es pro Kind eine extra Zulage gibt. Mehr dazu erfährst du in einem separaten Artikel zu staatlichen Förderungen.
Was ist der Unterschied zwischen Konstantdarlehen und klassischer Baufinanzierung?
Beim Konstantdarlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit eine gleichbleibende Rate – daher der Name. Diese Rate setzt sich aus den Zinsen für das Vorausdarlehen und den Sparraten für den Bausparvertrag zusammen. Eine klassische Tilgung des Darlehens findet zunächst nicht statt.
Bei der klassischen Baufinanzierung (Annuitätendarlehen) tilgst du von Anfang an. Die monatliche Rate bleibt zwar auch gleich, aber der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung hast du bereits einen Teil der Schuld abgetragen.
Der Hauptunterschied liegt also in der Tilgungsstruktur. Beim Konstantdarlehen tilgst du erst am Ende in einem Rutsch (durch das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen). Bei der klassischen Finanzierung reduzierst du die Schuld kontinuierlich. Das Konstantdarlehen bietet dir dafür eine langfristige Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit – oft 20 bis 30 Jahre.
Allerdings ist das Konstantdarlehen in der Regel teurer, weil die Zinsen für das Vorausdarlehen höher sind als bei einem normalen Annuitätendarlehen. Außerdem zahlst du die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie stark die Zinsen in Zukunft steigen und wie wichtig dir Planungssicherheit ist.
Wie wirkt sich die Kombination auf meine monatliche Belastung aus?
Deine monatliche Belastung hängt davon ab, welches Modell du wählst. Beim Konstantdarlehen bleibt die Rate über die gesamte Laufzeit gleich – du zahlst also jeden Monat denselben Betrag, egal ob in Jahr 1 oder Jahr 20. Das macht die Planung einfach, kann aber in der Summe teurer sein als eine klassische Finanzierung.
Bei der parallelen Ansparung zahlst du zusätzlich zu deiner normalen Finanzierungsrate auch noch in den Bausparvertrag ein. Das bedeutet: Deine Gesamtbelastung ist höher, als wenn du nur die Baufinanzierung bedienen würdest. Dafür baust du aber Vermögen auf und kannst später Sondertilgungen vornehmen oder die Anschlussfinanzierung günstiger gestalten.
Wenn du die Vorfinanzierung nutzt, besparst du den Bausparvertrag während der Zinsbindung – meist mit überschaubaren Beträgen. Die Belastung erhöht sich also nur moderat. Nach Ende der Zinsbindung springt dann das Bauspardarlehen ein, dessen Rate du ebenfalls von Anfang an kalkulieren kannst.
Wichtig ist: Plane realistisch. Wenn du heute schon finanziell am Limit bist, kann eine zusätzliche Sparrate zum Problem werden. In diesem Fall lohnt es sich, zunächst die Baufinanzierung solide aufzustellen und später über einen Bausparvertrag nachzudenken. Eine gute Beratung zeigt dir, welche Variante zu deinem Budget passt.
Kann ich den Bausparvertrag auch für Modernisierungen nutzen?
Ja, und das ist einer der großen Vorteile der Kombination. Das angesparte Guthaben im Bausparvertrag kannst du nicht nur zur Anschlussfinanzierung verwenden, sondern auch für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen einsetzen. Ob neue Heizung, Dachausbau oder energetische Sanierung – das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen stehen dir für wohnwirtschaftliche Zwecke zur Verfügung.
Besonders interessant wird das, wenn du später energetisch sanieren möchtest. Viele Maßnahmen werden staatlich gefördert, zum Beispiel über die KfW-Programme. In Kombination mit dem Bausparvertrag kannst du so doppelt profitieren: von günstigen Krediten und von Zuschüssen.
Ein weiterer Pluspunkt: Für kleinere Modernisierungen brauchst du oft keine neue Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen. Ein Modernisierungskredit ohne Grundschuldeintragung oder eben das Bauspardarlehen reichen aus. Das spart dir Zeit und Notarkosten.
Wichtig ist nur, dass du den Bausparvertrag frühzeitig planst. Denn bis zur Zuteilung vergehen meist mehrere Jahre. Wer schon heute weiß, dass in 10 Jahren das Dach erneuert werden muss, kann jetzt schon einen entsprechenden Vertrag abschließen und so die Finanzierung sichern.
Welche Rolle spielt die Zinsbindung bei der Kombination?
Die Zinsbindung deiner Baufinanzierung ist der entscheidende Faktor für die Planung des Bausparvertrags. Sie legt fest, wie lange dein Darlehenszins festgeschrieben ist – typischerweise 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit steht die Anschlussfinanzierung an, und hier kommt der Bausparvertrag ins Spiel.
Wenn du eine kurze Zinsbindung von 10 Jahren wählst, solltest du den Bausparvertrag so gestalten, dass er pünktlich zur Anschlussfinanzierung zuteilungsreif ist. Das erfordert eine genaue Planung der Sparraten und der Bausparsumme. Hast du hingegen eine lange Zinsbindung von 20 Jahren, bleibt mehr Zeit zum Ansparen – aber auch mehr Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung.
Manche Käufer kombinieren auch eine mittlere Zinsbindung (z. B. 15 Jahre) mit einem Bausparvertrag, der bereits nach 10 Jahren zuteilungsreif ist. So haben sie die Flexibilität, bei Bedarf früher umzuschulden oder das Bausparguthaben anderweitig zu nutzen.
Ein wichtiger Aspekt ist auch das Forward-Darlehen. Dabei sicherst du dir heute schon die Konditionen für die Anschlussfinanzierung, auch wenn die Zinsbindung erst in einigen Jahren endet. Ein Bausparvertrag funktioniert ähnlich, bietet aber zusätzlich die Möglichkeit zur Ansparung und staatliche Förderung. Mehr zum Thema Zinssicherung findest du unter Zinssicherung und Forward-Darlehen.
Wie finde ich den passenden Bausparvertrag für meine Baufinanzierung?
Die Auswahl des richtigen Bausparvertrags ist entscheidend für den Erfolg der Kombination. Wichtig sind vor allem drei Faktoren: Bausparsumme, Tarif und Zuteilungstermin.
Die Bausparsumme sollte so gewählt sein, dass sie zur Restschuld deiner Baufinanzierung passt. Ist sie zu niedrig, reicht das Bauspardarlehen nicht zur vollständigen Ablösung. Ist sie zu hoch, zahlst du unnötig hohe Abschlussgebühren und Sparraten.
Der Tarif bestimmt, wie schnell du ansparen musst und wie hoch die Zinsen für Guthaben und Darlehen sind. Es gibt Schnellspar-Tarife, die eine hohe Ansparung in kurzer Zeit verlangen, und Langsam-Tarife, die mehr Zeit lassen, aber oft höhere Darlehenszinsen haben. Hier kommt es auf deine persönliche Situation an: Wie viel kannst du monatlich sparen? Wie lange hast du Zeit bis zur Anschlussfinanzierung?
Der Zuteilungstermin muss passen. Er hängt von der Bewertungszahl ab, die sich aus Ansparung, Vertragssumme und Spardauer errechnet. Jede Bausparkasse hat eigene Zuteilungskriterien – ein Vergleich lohnt sich also. Mehr Details zu verschiedenen Tarifen findest du unter Bauspartarife im Vergleich.
Ein weiterer Punkt: Flexibilität. Manche Verträge erlauben Sonderzahlungen, andere nicht. Manche lassen sich vorzeitig kündigen, andere nicht. Überlege dir, was dir wichtig ist, und besprich das mit einem Vermittler, der den Markt kennt.
Welche Risiken gibt es bei der Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag?
Wie bei jeder Finanzentscheidung gibt es auch hier Risiken, die du kennen solltest. Das größte ist die fehlende Zuteilung. Wenn dein Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung noch nicht zuteilungsreif ist, kannst du ihn nicht zur Anschlussfinanzierung nutzen. Dann musst du auf eine teurere Zwischenfinanzierung oder ein Prolongationsangebot deiner Bank zurückgreifen.
Ein weiteres Risiko: Steigende Zinsen bei den Bauspartarifen selbst. Zwar ist der Darlehenszins im Bausparvertrag festgeschrieben, aber wenn die Zinsen allgemein stark fallen, hast du möglicherweise einen teureren Kredit als am freien Markt. Das ist das Gegenteil des gewünschten Effekts – du zahlst also für eine Sicherheit, die du am Ende nicht brauchst.
Auch die Inflexibilität kann zum Problem werden. Ein Bausparvertrag bindet dich langfristig. Wenn sich deine Lebenssituation ändert – du verkaufst die Immobilie, ziehst um oder brauchst das Geld anderweitig – ist ein vorzeitiger Ausstieg oft mit Verlusten verbunden. Die Abschlussgebühr ist weg, die niedrigen Guthabenzinsen schmälern die Rendite.
Nicht zuletzt: Falsche Beratung. Nicht jeder Bausparvertrag passt zu jeder Finanzierung. Wenn die Bausparsumme falsch gewählt ist, die Zuteilung nicht rechtzeitig erfolgt oder die Kosten den Nutzen übersteigen, war die Kombination eine Fehlinvestition. Daher ist es wichtig, sich unabhängig beraten zu lassen und mehrere Angebote zu vergleichen.
Gibt es Alternativen zur Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag?
Ja, es gibt mehrere Alternativen, die je nach Situation sinnvoller sein können. Eine Möglichkeit ist das Forward-Darlehen. Dabei sicherst du dir heute schon die Konditionen für die Anschlussfinanzierung, ohne vorher anzusparen. Der Nachteil: Du zahlst einen Aufschlag für die Zinssicherung, und du baust kein Guthaben auf.
Eine weitere Option ist die Volltilgung. Dabei vereinbarst du von Anfang an eine so hohe Tilgung, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung komplett abbezahlt ist. Das spart Zinsen für die Anschlussfinanzierung – du brauchst dann keinen Bausparvertrag mehr. Allerdings ist die monatliche Belastung deutlich höher.
Auch ein einfacher Banksparplan oder ein ETF-Sparplan kann eine Alternative sein. Du sparst parallel zur Baufinanzierung und nutzt das Guthaben später zur Sondertilgung oder Anschlussfinanzierung. Der Vorteil: mehr Flexibilität und möglicherweise höhere Renditen. Der Nachteil: keine Zinssicherung für das Darlehen.
Für manche Käufer ist auch eine lange Zinsbindung (20 oder 25 Jahre) die bessere Lösung. Du zahlst zwar etwas höhere Zinsen als bei einer kurzen Bindung, hast dafür aber Planungssicherheit und musst dich nicht um Anschlussfinanzierung oder Bausparvertrag kümmern.
Welche Variante für dich die richtige ist, hängt von deiner Risikobereitschaft, deinem Budget und deinen Zukunftsplänen ab. Eine neutrale Beratung hilft dir, die Vor- und Nachteile abzuwägen.
Wie läuft die Zuteilung eines Bausparvertrags genau ab?
Die Zuteilung ist der Moment, in dem dein Bausparvertrag „reif” wird – du kannst dann das Bauspardarlehen abrufen. Dafür müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigste ist die Mindestansparung: Meist musst du 40 bis 50 % der Bausparsumme angespart haben.
Zusätzlich spielt die Bewertungszahl eine Rolle. Sie errechnet sich aus dem Guthaben, der Vertragssumme und der Spardauer. Je höher die Bewertungszahl, desto eher wird dein Vertrag zugeteilt. Die genaue Formel legt jede Bausparkasse selbst fest – deshalb können sich die Zuteilungstermine zwischen den Anbietern unterscheiden.
Ist dein Vertrag zuteilungsreif, erhältst du eine Zuteilungsmitteilung von der Bausparkasse. Ab diesem Zeitpunkt hast du meist einige Monate Zeit, das Bauspardarlehen abzurufen. Wenn du es nicht brauchst – zum Beispiel, weil du die Immobilie doch nicht kaufst oder die Anschlussfinanzierung anders gelöst hast – kannst du den Vertrag auch weiter besparen oder kündigen.
Wichtig: Die Zuteilung ist nicht garantiert. Wenn die Bausparkasse nicht genügend Liquidität hat oder die Nachfrage nach Bauspardarlehen sehr hoch ist, kann sich die Zuteilung verzögern. Deshalb solltest du bei der Auswahl des Tarifs auch auf die Zuteilungsquote der Bausparkasse achten – also den Anteil der Verträge, die tatsächlich pünktlich zugeteilt werden.
Kann ich mehrere Bausparverträge parallel zur Baufinanzierung abschließen?
Ja, das ist möglich und in manchen Fällen sogar sinnvoll. Manche Käufer schließen mehrere Bausparverträge mit unterschiedlichen Zuteilungsterminen ab – zum Beispiel einen für die Anschlussfinanzierung in 10 Jahren und einen weiteren für geplante Modernisierungen in 15 Jahren.
Der Vorteil: Du kannst verschiedene Zwecke abdeckenWiederholen und bleibst flexibel. Außerdem kannst du bei mehreren Verträgen die staatlichen Förderungen optimal ausschöpfen – etwa indem du in einen Vertrag die vermögenswirksamen Leistungen einzahlst und in einen anderen deine privaten Sparraten.
Allerdings solltest du bedenken: Jeder Bausparvertrag kostet eine Abschlussgebühr. Bei zwei Verträgen mit je 50.000 Euro Bausparsumme zahlst du also doppelt – das können schnell 1.000 bis 1.600 Euro sein. Auch die monatliche Belastung steigt, wenn du mehrere Verträge gleichzeitig besparst.
Eine Alternative ist ein größerer Bausparvertrag, den du flexibel aufteilst. Viele Bausparkassen erlauben es, das Bauspardarlehen in Teilbeträgen abzurufen – du könntest also einen Teil für die Anschlussfinanzierung nutzen und einen anderen Teil später für Modernisierungen. Das spart Abschlussgebühren und macht die Verwaltung einfacher.
Ob ein oder mehrere Verträge sinnvoll sind, hängt von deiner konkreten Planung ab. Wenn du unterschiedliche Ziele hast und die Sparraten stemmen kannst, können mehrere Verträge die bessere Lösung sein. In den meisten Fällen reicht aber ein gut geplanter Vertrag aus.
Wie wirkt sich die Kombination auf meine Absicherung aus?
Die Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag hat auch Auswirkungen auf deine Absicherung. Denn neben der Finanzierung solltest du immer auch an den Ernstfall denken: Was passiert, wenn du arbeitsunfähig wirst, einen Unfall hast oder im schlimmsten Fall stirbst?
Viele Banken verlangen bei der Baufinanzierung eine Risikolebensversicherung, die die Restschuld im Todesfall abdeckt. Diese solltest du so kalkulieren, dass sie auch den Bausparvertrag berücksichtigt – also nicht nur das Bankdarlehen, sondern auch mögliche Verpflichtungen aus dem Vorausdarlehen beim Konstantdarlehen.
Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist bei einer Baufinanzierung wichtig. Sie sichert dein Einkommen, falls du deinen Beruf nicht mehr ausüben kannst – und damit auch deine Fähigkeit, die Raten für Baufinanzierung und Bausparvertrag zu zahlen. Gerade bei langen Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren ist dieses Risiko nicht zu unterschätzen.
Manche Bausparkassen bieten auch Restschuldversicherungen für das Bauspardarlehen an. Diese sind aber oft teuer und weniger flexibel als separate Versicherungen. Eine unabhängige Absicherung bei Baufinanzierung ist meist die bessere Wahl.
Vergiss auch nicht den Schutz der Immobilie selbst: Eine Wohngebäudeversicherung ist Pflicht bei einer Finanzierung, und eine Hausratversicherung schützt dein Hab und Gut. Beides solltest du bei der Gesamtkalkulation berücksichtigen.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Kombination?
Das Eigenkapital ist auch bei der Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag ein entscheidender Faktor. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger ist die Darlehenssumme – und desto geringer die Zinslast. Das gilt sowohl für die klassische Baufinanzierung als auch für das Konstantdarlehen.
Grundsätzlich empfehlen Experten, mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten und Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Wer weniger hat, zahlt meist höhere Zinsen oder muss auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital zurückgreifen – die ist aber risikoreicher und teurer.
Der Bausparvertrag kann hier eine clevere Strategie sein: Wenn du heute noch nicht genug Eigenkapital hast, kannst du über einige Jahre in einen Bausparvertrag einzahlen und so nach und nach Eigenkapital aufbauen. Dieses Guthaben nutzt du dann später als Eigenkapital für den Immobilienkauf oder zur Tilgung eines bestehenden Darlehens.
Wichtig ist aber: Das angesparte Bausparguthaben ist gebundenes Eigenkapital. Du kannst es erst nach der Zuteilung nutzen, und auch dann nur für wohnwirtschaftliche Zwecke. Wenn du flexibles Eigenkapital brauchst, sind Tagesgeld oder andere liquide Sparformen die bessere Wahl.
Eine gute Balance zwischen gebundenem und freiem Eigenkapital ist entscheidend. Mehr dazu findest du unter Eigenkapital und Tilgungsstrategien.
Was muss ich bei der Tilgung des Bauspardarlehens beachten?
Die Tilgung des Bauspardarlehens funktioniert anders als bei einer klassischen Baufinanzierung. Bauspardarlehen haben meist eine höhere Tilgung – oft 0,6 bis 1 % pro Monat (also 7,2 bis 12 % pro Jahr). Das bedeutet: Du zahlst das Darlehen deutlich schneller ab als ein normales Annuitätendarlehen mit 2 oder 3 % Tilgung.
Der Vorteil: Du bist schneller schuldenfrei. Nach etwa 10 bis 15 Jahren ist das Bauspardarlehen komplett abbezahlt. Das gibt dir finanzielle Freiheit und reduziert die Gesamtzinskosten.
Der Nachteil: Die monatliche Rate ist höher. Wenn du knapp kalkuliert hast, kann die hohe Tilgung zur Belastung werden. Deshalb ist es wichtig, die Rate realistisch einzuplanen und einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzukalkulieren.
Bei manchen Bausparkassen kannst du auch Sondertilgungen vornehmen – ohne zusätzliche Gebühren. Das ist sinnvoll, wenn du unverhofft zu Geld kommst (Erbschaft, Bonuszahlung, Verkauf von Wertpapieren) und die Schuld schneller abbauen willst.
Ein weiterer Punkt: Vorfälligkeitsentschädigung. Im Gegensatz zu Bankdarlehen gibt es bei Bauspardarlehen in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du das Darlehen vorzeitig komplett ablöst. Das macht Bauspardarlehen flexibler als klassische Kredite.
Mehr zum Thema Tilgung und wie du deine Strategie optimierst, erfährst du unter Eigenkapital und Tilgungsstrategien.
Wie sieht eine typische Beispielrechnung aus?
Eine Beispielrechnung macht die Kombination konkret. Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro und hast 80.000 Euro Eigenkapital. Du benötigst also 320.000 Euro Fremdkapital.
Variante 1: Klassische Baufinanzierung
- Darlehenssumme: 320.000 Euro
- Zinssatz: 3,5 %, Zinsbindung: 10 Jahre
- Tilgung: 2 %
- Monatliche Rate: ca. 1.467 Euro
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 247.000 Euro
Nach 10 Jahren steht die Anschlussfinanzierung an. Wenn der Zins dann bei 5 % liegt, zahlst du deutlich mehr.
Variante 2: Klassische Baufinanzierung + Bausparvertrag
- Darlehenssumme: 320.000 Euro
- Zinssatz: 3,5 %, Zinsbindung: 10 Jahre
- Tilgung: 2 %
- Monatliche Rate: ca. 1.467 Euro
- Zusätzlich: Bausparvertrag mit 150.000 Euro Bausparsumme
- Monatliche Sparrate: 250 Euro
- Gesamtrate: ca. 1.717 Euro
Nach 10 Jahren hast du ca. 35.000 Euro im Bausparvertrag angespart (inkl. Guthabenzinsen und Förderungen). Die Restschuld der Baufinanzierung liegt bei ca. 247.000 Euro. Du nutzt das Bausparguthaben zur Sondertilgung und finanzierst die verbleibenden 212.000 Euro mit dem Bauspardarlehen zu einem bereits heute festgelegten Zinssatz von z. B. 3,2 %.
Die Gesamtbelastung in Variante 2 ist anfangs höher, aber du hast Zinssicherheit und kannst bei steigenden Zinsen viel Geld sparen. Bei sinkenden Zinsen wäre Variante 1 möglicherweise günstiger gewesen – aber das weiß man vorher nicht.
Welche Unterlagen brauche ich für die Kombination?
Wenn du eine Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag abschließen willst, brauchst du verschiedene Unterlagen. Für die Baufinanzierung sind das typischerweise:
- Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, ggf. Steuerbescheide)
- Schufa-Auskunft
- Objektunterlagen (Exposé, Grundriss, Flurkarte, Kaufvertragsentwurf)
- Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszüge)
- Baukostenschätzung (bei Neubau)
Für den Bausparvertrag benötigst du:
- Personalausweis oder Reisepass
- Ggf. Nachweise für staatliche Förderungen (z. B. Einkommenssteuerbescheid für Wohnungsbauprämie)
Wenn du vermögenswirksame Leistungen nutzen willst, brauchst du außerdem eine VL-Bescheinigung deines Arbeitgebers. Für die Wohnungsbauprämie musst du einen Antrag bei der Bausparkasse stellen – das geht aber meist unkompliziert online oder per Post.
Ein guter Vermittler hilft dir, alle Unterlagen zusammenzustellen und prüft, ob sie vollständig sind. So vermeidest du Verzögerungen bei der Antragstellung. Mehr zur Vorbereitung einer Baufinanzierung findest du unter Erstkauf und Beratung für Eigentümer.
Kombinationsmodelle im Überblick
| Modell | Funktionsweise | Vorteile | Nachteile | Für wen geeignet? |
|---|---|---|---|---|
| Konstantdarlehen | Nur Zinszahlung auf Vorausdarlehen, parallel Ansparung im Bausparvertrag | Gleichbleibende Rate, langfristige Zinssicherheit | Höhere Zinsen für Vorausdarlehen, Abschlussgebühr | Käufer mit Wunsch nach Planungssicherheit über 20+ Jahre |
| Vorfinanzierung | Klassische Finanzierung + paralleler Bausparvertrag für Anschlussfinanzierung | Zinssicherung für späteren Zeitpunkt, flexible Nutzung | Zuteilung muss pünktlich erfolgen, höhere Gesamtbelastung | Käufer mit mittlerer Zinsbindung (10-15 Jahre) |
| Parallele Ansparung | Baufinanzierung läuft normal, Bausparvertrag als Sparprodukt nebenbei | Maximale Flexibilität, staatliche Förderungen nutzbar | Keine automatische Zinssicherung, doppelte Belastung | Käufer mit stabilem Einkommen und Wunsch nach Flexibilität |
Häufige Fragen zur Kombination mit Bausparvertrag bei der Baufinanzierung
Lohnt sich die Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag auch bei niedrigen Zinsen?
Das kommt ganz auf deine Situation und deine Erwartungen an. Bei sehr niedrigen Zinsen – wie wir sie beispielsweise 2020 und 2021 hatten – ist die Zinssicherung durch einen Bausparvertrag weniger attraktiv, weil die Zinsen kaum noch weiter sinken können. Wenn du heute eine Baufinanzierung mit 3,5 Prozent Zinsen abschließt und eine Zinsbindung von 10 Jahren wählst, kann ein Bausparvertrag aber durchaus sinnvoll sein. Denn niemand weiß, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren stehen werden.
Steigen sie auf 5 oder 6 Prozent, sparst du mit dem Bauspardarlehen bares Geld. Fallen sie hingegen, hättest du ohne Bausparvertrag möglicherweise günstiger finanziert. Die Kombination ist also eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen – mit dem Nachteil, dass du dafür Abschlussgebühren und möglicherweise höhere Kosten in Kauf nimmst.
Wichtig ist auch, dass du durch die staatlichen Förderungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage einen Teil der Kosten wieder reinholen kannst. Gerade für jüngere Käufer oder Familien mit mittlerem Einkommen kann sich die Kombination daher auch bei niedrigeren Zinsen lohnen. Eine individuelle Beratung zeigt dir, ob in deinem Fall die Vorteile überwiegen oder ob eine klassische Finanzierung mit langer Zinsbindung die bessere Wahl ist.Was passiert, wenn mein Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt wird?
Das ist tatsächlich ein Risiko, das du bei der Planung berücksichtigen solltest. Wenn dein Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung noch nicht zuteilungsreif ist, kannst du ihn nicht zur Anschlussfinanzierung nutzen. In diesem Fall musst du auf eine andere Lösung ausweichen – zum Beispiel eine Prolongation bei deiner bisherigen Bank, eine Umschuldung zu einer anderen Bank oder eine Zwischenfinanzierung, bis der Bausparvertrag zugeteilt wird.
All diese Optionen können teurer sein, als du ursprünglich geplant hast, vor allem wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind. Um dieses Risiko zu minimieren, solltest du bei der Auswahl des Bausparvertrags auf eine realistische Zuteilungsprognose achten. Viele Bausparkassen geben an, wann mit der Zuteilung zu rechnen ist – aber das ist keine Garantie. Deshalb ist es klug, den Vertrag so zu planen, dass er ein bis zwei Jahre vor dem gewünschten Termin zuteilungsreif ist. So hast du einen Puffer, falls es länger dauert.
Außerdem solltest du bei der Bausparkasse nachfragen, wie hoch die Zuteilungsquote in der Vergangenheit war – also wie viele Verträge tatsächlich pünktlich zugeteilt wurden. Eine gute Bausparkasse mit stabiler Liquidität hat hier bessere Werte als eine mit vielen Verzögerungen. Wenn du dir unsicher bist, kann auch eine Kombination aus Bausparvertrag und Forward-Darlehen sinnvoll sein – so hast du doppelte Absicherung.Kann ich den Bausparvertrag vorzeitig kündigen, wenn ich ihn doch nicht brauche?
Ja, eine vorzeitige Kündigung ist grundsätzlich möglich, aber in den meisten Fällen nicht empfehlenswert. Wenn du den Bausparvertrag kündigst, bekommst du dein angespartes Guthaben zurück – aber die Abschlussgebühr, die du zu Beginn gezahlt hast, ist verloren. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro und einer Abschlussgebühr von 1,5 Prozent sind das immerhin 750 Euro.
Außerdem hast du während der Ansparphase meist nur niedrige Guthabenzinsen erhalten – oft deutlich weniger als bei Tagesgeld oder Festgeld. Unter dem Strich machst du also Verlust. Eine Alternative zur Kündigung ist die Stilllegung oder Ruhendstellung des Vertrags. Dabei zahlst du keine weiteren Beiträge ein, behältst den Vertrag aber. So bleibt die Möglichkeit offen, ihn später doch noch zu nutzen – etwa für Modernisierungen oder als Anschlussfinanzierung für eine andere Immobilie.
Manche Bausparkassen bieten auch eine Übertragung des Vertrags an – du kannst ihn also auf ein Familienmitglied überschreiben, das ihn nutzen kann. Bevor du kündigst, solltest du also prüfen, ob es nicht sinnvoller ist, den Vertrag zu behalten oder anderweitig zu verwenden. In jedem Fall lohnt sich ein Gespräch mit der Bausparkasse oder einem unabhängigen Berater, der dir die verschiedenen Optionen aufzeigt.Ist ein Bausparvertrag auch für vermietete Immobilien sinnvoll?
Ja, ein Bausparvertrag kann auch bei vermieteten Immobilien oder bei einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll sein – allerdings gelten hier andere Überlegungen als beim selbstgenutzten Eigenheim. Bei vermieteten Objekten geht es oft weniger um staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie, sondern mehr um die Zinssicherung und die steuerliche Absetzbarkeit.
Die Zinsen für das Bauspardarlehen kannst du als Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen, genau wie bei einer klassischen Baufinanzierung. Das macht die Kombination attraktiver. Außerdem kannst du den Bausparvertrag nutzen, um Modernisierungen oder Sanierungen zu finanzieren – etwa eine neue Heizung, die Sanierung von Bädern oder energetische Maßnahmen. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien fallen solche Kosten früher oder später an, und mit einem Bausparvertrag hast du eine planbare Finanzierungsoption.
Ein weiterer Vorteil bei Kapitalanlagen: Du kannst die Tilgung des Bauspardarlehens aus den Mieteinnahmen bestreiten. Weil Bauspardarlehen eine höhere Tilgung haben, bist du schneller schuldenfrei – das verbessert deine Rendite. Allerdings solltest du auch hier genau rechnen, ob sich die Kombination lohnt oder ob eine klassische Finanzierung mit langer Zinsbindung günstiger ist. Gerade bei vermieteten Objekten sind oft höhere Finanzierungssummen im Spiel, und die Abschlussgebühr des Bausparvertrags fällt dann stärker ins Gewicht.Welche Rolle spielt die Bonität bei der Kombination aus Baufinanzierung und Bausparvertrag?
Deine Bonität spielt eine zentrale Rolle – sowohl bei der Baufinanzierung als auch beim Bausparvertrag, wenn auch unterschiedlich. Für die Baufinanzierung ist eine gute Bonität entscheidend, um überhaupt einen Kredit zu bekommen und günstige Zinsen zu erhalten. Die Bank prüft deine Schufa-Auskunft, dein Einkommen, deine bestehenden Verbindlichkeiten und deine Eigenkapitalquote. Je besser deine Bonität, desto niedriger der Zinssatz – das kann über die Laufzeit Tausende Euro Unterschied machen.
Beim Bausparvertrag selbst ist die Bonität weniger wichtig für den Abschluss – du kannst einen Vertrag auch mit durchschnittlicher Bonität abschließen. Allerdings wird deine Bonität relevant, wenn es um die Zuteilung und das Bauspardarlehen geht. Denn um das Darlehen abrufen zu können, musst du kreditwürdig sein. Die Bausparkasse prüft das zum Zeitpunkt der Zuteilung – also oft Jahre nach Vertragsabschluss. Wenn sich deine finanzielle Situation in der Zwischenzeit verschlechtert hat, kann es passieren, dass dir das Bauspardarlehen verweigert wird. Dann hast du zwar das Guthaben, aber keinen günstigen Kredit für die Anschlussfinanzierung.
Deshalb ist es wichtig, während der Ansparphase auf eine stabile finanzielle Situation zu achten. Vermeide neue Schulden, zahle bestehende Kredite zuverlässig zurück und halte deine Schufa sauber. Wenn du unsicher bist, ob deine Bonität ausreicht, lass dich beraten – oft gibt es Möglichkeiten, die Bonität zu verbessern oder die Finanzierung anders zu strukturieren.
